Poradnik o tym jak wybrać Właściwych Najemców

Koniec sierpnia i połowa września to wzmożony okres wynajmu mieszkań. Wpływ ma na to zbliżający się początek roku akademickiego,  również wiele osób swoją relokację do innych miast przekłada na po wakacjach. Pod koniec wakacji zwalniają się też mieszkania wynajmowane na „krótki termin” – Jednym słowem wynajmów jest więcej:-).

Każdy właściciel nieruchomości chciałby tak się zabezpieczyć, by czerpać dochód pasywny ze swojej nieruchomości, bez żadnych problemów. Pewnie pierwsze o czym pomyślicie to trzeba mieć „dobrą umowę najmu”.  Staranna umowa najmu jest bardzo ważna, a jednak nie najważniejsza, a nasze interesy powinniśmy zabezpieczyć dużo wcześniej jeszcze przed jej podpisaniem.

Bardzo często zgłaszają się do mnie bliżsi lub dalsi znajomi z prośbą o przesłanie „dobrej umowy najmu”, takiej która wszystko zabezpieczy i wyeliminuje. Niestety nie ma takiej umowy. Umowa najmu chociażby napisana z największą starannością i ze wszystkimi możliwymi zabezpieczeniami dla Właściciela nieruchomości, nie zagwarantuje, że Najemca będzie przestrzegał jej zapisów (innymi słowy nie zagwarantuje, że Najemca nie będzie miał tych zapisów wiadomo gdzie….).

Najważniejsze i zarazem Najtrudniejsze zadanie w przypadku najmu lokali i mieszkań to nie umowa, ale Właściwy Wybór Najemców.

Podzielę się wiedzą o tym,  jak znaleźć idealnego Najemcę, wszak średnio dwa razy w miesiącu pośredniczę w podpisywaniu umów najmu dla moich klientów, co daje wynik około 240 doświadczeń. Ponadto sama w swoich nieruchomościach miałam 10 różnych najemców (i nie liczę tu najemców krótkoterminowych), z którymi nigdy nie miałam problemów.

Jeśli znaleźli się już Najemcy  chętni  u Ciebie zamieszkać, przed podpisaniem umowy najmu zastanów się nad poniższymi wskazówkami w procesie wyboru i podpisaniu umowy Najmu.

Podstawowe zasady:

1. Zawsze bierz co najmniej jednomiesięczną kaucję na zabezpieczenie opłaty czynszowej i opłat eksploatacyjnych.
2. Kaucja i pierwszy czynsz najmu powinny być wpłacone z góry, zanim przekażesz klucze do mieszkania.
3. Zawsze dokładnie określcie kto będzie mieszkał w lokalu, w umowie powinny być wpisane solidarnie wszystkie zamieszkałe osoby, wraz z kontaktem do nich.                             

Sytuacje, które albo eliminują całkowicie potencjalnych najemców, albo dają do myślenia. 

1. Najemcy chcą rozłożyć kaucję na raty.
2. Najemcy chcą znacznie negocjować czynszu najmu, ponieważ twierdzą, że jest bardzo  wysoki.
3. Najemcy chcą rozłożyć na raty jakikolwiek opłaty. 

(pamiętaj, że opłaty czynszowe w nie swoim lokum w przypadku problemów z płynnością finansową najczęściej są ostatnimi w kolejności do zaspokojenia).

Do zastanowienia

1. Najemcy mają na wstępie dużo wymagań co do doposażenia mieszkania albo usunięcia części mebli.
2. Najemcy mają zwierzęta domowe – niestety nie wiemy jak są wychowywane pupile naszych Najemców, kot czy mały szczeniak może zniszczyć pozostawione  wyposażenie (a przecież ma służyć nie tylko na jeden najem). Jeśli jednak  zdecydujemy się na wynajmem mieszkania ze zwierzętami, zaznaczmy za jakie zniszczenia będzie odpowiedzialny ich właściciel. 
3. Najemcy, którzy palą papierosy – zdecydowanie warto zastrzec w umowie, że nie wolno palić w mieszkaniu, zapach tytoniu bardzo trudno później wyeliminować, co może być  późniejszym nieprzewidywanym kosztem.

Pytanie sprawdzające:

Nie zawsze podpisuję z najemcami umowę najmu okazjonalnego  (umowa najmu okazjonalnego- gdzie Najemcy oświadczają przed Notariuszem, że w razie problemów z płatnością można ich eksmitować na wskazany adres -tak w skrócie), ale zawsze się pytam ich o taką gotowość. Jeśli Najemcy są bardzo przeciwni- daje mi to do myślenia.

Zagrożenia:

1. Pośpiech – jest złym doradcą! Nie podpisuj umów tylko dlatego, że mieszkanie stoi puste dłużej niż byś chciał. Lepiej poczekać dłużej, niż wynająć, a później mieć problem z płatnością i odzyskaniem mieszkania- koszty są wówczas dużo wyższe.
2. Bądź Czujny!!.

   Jeśli Najemcy przez kilka miesięcy regularnie wpłacają ustalony czynsz najmu, ale przychodzi moment, że tego ustalonego 5- tego dnia miesiąca, czynszu nie ma, od razu musisz zareagować. Najemcy powinni czuć, że masz kontrole nad swoją własnością i przelewy dla Ciebie powinny być realizowane w pierwszej kolejności.

   Mam nadzieję, że moje rady przydadzą się we właściwym wyborze najemców. Pochodzą z wieloletniego doświadczenia i tego szóstego zmysłu:-) . Jeśli jednak nie czujesz się na siłach, chętnie pomogę Ci w Bezpiecznym Wynajmie Twojego Mieszkania. Jak już wybierzesz Najemców warto zadbać  o  „dobrą umowę najmu”. O umowie najmu,  opowie Ci  @Piotr Dobrowolski – chyba najlepszy praktyk w tym zakresie.  Akurat teraz możesz posłuchać rozmowy  z Piotrem Dobrowolskim na temat umowy najmu  pod tym linkiem  https://wynajmistrz.pl/umowa-najmu-mieszkania-wywiad-z-piotrem-dobrowolskim

Sylwia Wróblewska

Ps: jeśli uważasz ten tekst za wartościowy udostępnij:-).